Immobilienmakler werden 2026: Voraussetzungen, §34c & Einstieg

Was macht ein Immobilienmakler?

Ein Immobilienmakler vermittelt zwischen Verkäufern und Käufern – oder zwischen Vermietern und Mietern. Zu den typischen Aufgaben gehören die Bewertung und Aufnahme von Objekten, das Erstellen von Exposés, die Vermarktung über Portale, die Organisation und Durchführung von Besichtigungen, die Verhandlung sowie die Begleitung bis zum Notartermin. Erfolgreiche Makler sind weniger reine „Verkäufer“ als vielmehr Berater, die Vertrauen aufbauen und Prozesse zuverlässig steuern.

Die §34c-Erlaubnis: das rechtliche Fundament

Wer in Deutschland gewerblich Immobilien vermittelt, benötigt eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Sie ist der zentrale Schritt auf dem Weg zum Makler. Ohne diese Erlaubnis dürfen Sie nicht als Makler tätig werden.

Voraussetzungen

• Zuverlässigkeit: nachgewiesen durch ein polizeiliches Führungszeugnis und einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister.
• Geordnete Vermögensverhältnisse: in der Regel kein Eintrag im Schuldnerverzeichnis und kein laufendes Insolvenzverfahren.
• Gewerbeanmeldung: die Tätigkeit muss als Gewerbe angemeldet sein.

Antrag und Kosten

Den Antrag stellen Sie bei der für Sie zuständigen Stelle – je nach Bundesland und Kommune ist das das Gewerbeamt, das Ordnungsamt oder die IHK. Die Bearbeitungsgebühr bewegt sich meist im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich; hinzu kommen Kosten für Führungszeugnis und Registerauszug. Die exakten Beträge und benötigten Unterlagen nennt Ihnen Ihre zuständige Behörde.

Wichtig: Makler nach § 34c GewO unterliegen außerdem einer regelmäßigen Weiterbildungspflicht (20 Stunden in drei Jahren). Diese Hinweise sind eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung – im Einzelfall sollten Sie sich bei Ihrer zuständigen Stelle oder rechtlich beraten lassen.

Quereinstieg: Geht das?

Ja. Weil keine formale Ausbildung vorgeschrieben ist, ist der Maklerberuf einer der zugänglichsten im Vertrieb. Quereinsteiger aus Verkauf, Banking, Versicherung oder Handwerk bringen oft genau die Eigenschaften mit, die zählen: Kommunikationsstärke, Verbindlichkeit und Verständnis für Menschen. Was anfangs fehlt – Markt-, Rechts- und Vertriebswissen – lässt sich mit gutem Onboarding, Weiterbildung und einem erfahrenen Partner zügig aufholen.

Selbstständig oder angestellt?

Grundsätzlich gibt es zwei Wege. Als Angestellter in einem Maklerbüro erhalten Sie ein festes Gehalt, oft ergänzt um Provision, und tragen weniger Risiko – dafür ist die Verdienstgrenze meist niedriger und die Freiheit geringer. Als selbstständiger Makler entscheiden Sie über Region, Arbeitszeit und Ausrichtung selbst und profitieren von deutlich höheren Provisionsanteilen – tragen aber auch das unternehmerische Risiko und brauchen Akquise, Tools und Struktur.

Moderne Partnermodelle verbinden beide Welten: Sie arbeiten selbstständig und behalten Ihre Freiheit, erhalten aber Leads, ein CRM und eine etablierte Marke an die Hand – ohne ein eigenes Büro aufbauen zu müssen.

Was verdient man?

Makler werden in der Regel über Provision bezahlt, weshalb das Einkommen mit der Zahl der Abschlüsse, der Region und den Objektpreisen schwankt. Wer kontinuierlich vermittelt, kann überdurchschnittlich verdienen – wer gerade startet, sollte mit einer Anlaufphase rechnen. Wie sich die Provision zusammensetzt und wie eine realistische Beispielrechnung aussieht, lesen Sie im Ratgeber Was verdient ein Immobilienmakler?.

So starten Sie konkret

• Gewerbe anmelden und die §34c-Erlaubnis beantragen.
• Führungszeugnis und Gewerbezentralregister-Auszug einholen.
• Markt und Region wählen, in der Sie tätig sein möchten.
• Tools aufsetzen: CRM, Exposé-Erstellung, Portalanbindung.
• Erste Leads generieren – oder einem Partnerprogramm beitreten, das Leads liefert.
• Weiterbildung einplanen (gesetzliche Pflicht).