Wohnung verkaufen 2026: Ablauf, Kosten & Tipps
Eine Eigentumswohnung zu verkaufen folgt im Kern demselben Ablauf wie jeder Immobilienverkauf – mit einigen wichtigen Besonderheiten. Teilungserklärung, Hausgeld, Eigentümergemeinschaft und die Frage, ob die Wohnung vermietet oder frei ist, beeinflussen Preis, Zielgruppe und Tempo erheblich. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen 2026 Schritt für Schritt, worauf es bei der Eigentumswohnung wirklich ankommt.
Der Ablauf in Kürze
Auch beim Wohnungsverkauf gilt: erst den Wert kennen, dann professionell vermarkten, schließlich rechtssicher übergeben. Konkret durchlaufen Sie diese Etappen:
- Wert ermitteln: fundierte Bewertung als Basis für den Angebotspreis.
- WEG-Unterlagen sammeln: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung.
- Vermarkten: aussagekräftiges Exposé mit guten Fotos und allen Kennzahlen.
- Besichtigen & verhandeln: Interessenten qualifizieren und Preis aushandeln.
- Notartermin: Kaufvertrag beurkunden, Eigentum übertragen.
- Übergabe: Schlüssel, Zählerstände, Protokoll – fertig.
Den allgemeinen Überblick zu Kosten und Dauer finden Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen; der detaillierte 8-Schritte-Fahrplan steht unter Hausverkauf: Ablauf in 8 Schritten.
Den richtigen Preis finden
Eigentumswohnungen werden in der Regel über das Vergleichswertverfahren bewertet: Was wurde für ähnliche Wohnungen in vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung zuletzt gezahlt? Hinzu kommen Etage, Schnitt, Zustand, Baujahr und energetischer Standard. Eine Besonderheit der Wohnung sind die laufenden Kosten: Ein hohes Hausgeld oder eine niedrige Instandhaltungsrücklage drücken den erzielbaren Preis, eine solide Rücklage hebt ihn. Wie die Bewertungsverfahren funktionieren, erklären wir im Ratgeber Immobilienbewertung kostenlos.
Teilungserklärung & WEG-Unterlagen
Anders als beim Einfamilienhaus kaufen Interessenten bei der Wohnung Sondereigentum innerhalb einer Gemeinschaft. Deshalb sind besondere Unterlagen Pflicht: die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist und welche Sonderrechte bestehen. Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung zeigen geplante Sanierungen und beschlossene Sonderumlagen. Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und der Stand der Instandhaltungsrücklage runden das Bild ab. Vollständige WEG-Unterlagen schaffen Vertrauen und beschleunigen die Finanzierung des Käufers spürbar.
Hausgeld & Instandhaltungsrücklage
Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag an die Wohnungseigentümergemeinschaft und deckt Verwaltung, Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage. Für Käufer ist es ein zentraler Faktor: Es bestimmt die laufende Belastung über den Kaufpreis hinaus. Legen Sie den Wirtschaftsplan offen und weisen Sie eine gut gefüllte Rücklage nach – das nimmt die Sorge vor überraschenden Sonderumlagen. Stehen größere Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum an (Dach, Fassade, Heizung), sprechen Sie diese offen an; Transparenz schützt vor späterem Streit und macht den Verkauf belastbarer.
Vermietet oder frei verkaufen?
Ob die Wohnung vermietet oder frei ist, entscheidet über Zielgruppe und Preis:
- Frei verfügbar: spricht Selbstnutzer und Kapitalanleger gleichermaßen an, erzielt meist den höheren Preis, weil der Käufer flexibel ist.
- Vermietet: der Käufer übernimmt das laufende Mietverhältnis – „Kauf bricht nicht Miete“ (§566 BGB). Das spricht vor allem Kapitalanleger an, die auf die Rendite achten; der Preis liegt häufig etwas niedriger.
Eigenbedarf kann nur der neue Eigentümer geltend machen, und das nur unter engen Voraussetzungen. Diese Hinweise sind eine allgemeine Orientierung und keine Rechtsberatung – im Zweifel hilft ein Fachanwalt für Mietrecht weiter.
Kosten & Dauer
Auch der Wohnungsverkauf ist nicht kostenlos. Diese Posten sollten Sie einkalkulieren:
- Maklerprovision: regional meist 5 % bis 7 % inkl. USt., beim Verbraucherverkauf hälftig geteilt (§656c BGB). Mehr dazu im Ratgeber Maklerprovision beim Immobilienverkauf.
- Energieausweis: beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben.
- Notar & Grundbuch: für die Löschung von Grundschulden trägt meist der Verkäufer die anteiligen Kosten.
- Vorfälligkeitsentschädigung: bei vorzeitiger Ablösung eines laufenden Kredits.
- Spekulationssteuer: möglich bei vermieteten Wohnungen innerhalb der Zehnjahresfrist.
Rechnen Sie für den gesamten Verkauf realistisch mit drei bis sechs Monaten von der Bewertung bis zur Übergabe. Steuerliche Details lesen Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen & Steuer. Diese Angaben sind eine allgemeine Orientierung und keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Die häufigsten Fehler
- Fehlende WEG-Unterlagen: ohne Teilungserklärung und Protokolle stockt die Finanzierung.
- Hausgeld verschwiegen: hohe laufende Kosten erst spät zu nennen, kostet Vertrauen.
- Falscher Preis: ohne fundierte Bewertung zu hoch oder zu niedrig angesetzt.
- Mietverhältnis unklar: Mietvertrag und Nebenkostenstand nicht sauber dokumentiert.
- Schwache Fotos: dunkle Bilder lassen selbst gute Wohnungen liegen.
Kostenlose Immobilienbewertung
Der erste Schritt zum erfolgreichen Verkauf ist der richtige Preis. Ermitteln Sie schnell, kostenlos und unverbindlich den aktuellen Marktwert Ihrer Eigentumswohnung – die solide Basis für Ihre Verkaufsstrategie.
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Häufige Fragen
Welche Unterlagen brauche ich, um eine Eigentumswohnung zu verkaufen?
Neben Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung und gültigem Energieausweis sind bei der Eigentumswohnung vor allem die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, der aktuelle Wirtschaftsplan sowie die Hausgeldabrechnung und der Stand der Instandhaltungsrücklage wichtig. Käufer und Banken prüfen diese WEG-Unterlagen genau, bevor sie eine Finanzierung zusagen.
Was ist das Hausgeld und wie wirkt es sich auf den Verkauf aus?
Das Hausgeld ist der monatliche Beitrag jedes Eigentümers an die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) – für Verwaltung, Betriebskosten und die Instandhaltungsrücklage. Ein hohes Hausgeld oder eine geringe Rücklage kann Käufer abschrecken, weil hohe Folgekosten oder anstehende Sonderumlagen drohen. Ein transparenter Wirtschaftsplan und eine gut gefüllte Rücklage sind dagegen ein echtes Verkaufsargument.
Kann ich eine vermietete Eigentumswohnung verkaufen?
Ja. Bei einem Verkauf tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein – „Kauf bricht nicht Miete“ (§566 BGB). Der Mietvertrag läuft also unverändert weiter. Eine vermietete Wohnung spricht eher Kapitalanleger an und erzielt häufig einen etwas niedrigeren Preis als eine frei verfügbare, weil der Käufer nicht selbst einziehen kann. Ein Sonderkündigungsrecht wegen Eigenbedarfs steht nur dem Käufer zu und ist an strenge Voraussetzungen geknüpft.
Brauche ich für den Verkauf die Zustimmung der WEG?
In der Regel nicht. Nur wenn die Teilungserklärung eine sogenannte Veräußerungsbeschränkung enthält, ist die Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümergemeinschaft zum Verkauf erforderlich. Das sollten Sie vorab in der Teilungserklärung prüfen. Unabhängig davon informieren Sie die Verwaltung über den Eigentümerwechsel, damit Hausgeld und Abrechnungen korrekt umgestellt werden.
Was kostet der Verkauf einer Eigentumswohnung?
Die größten Posten sind die Maklerprovision (regional meist 5 % bis 7 % des Kaufpreises inkl. USt., beim Verbraucherverkauf hälftig geteilt nach §656c BGB), die Kosten für die Löschung von Grundschulden bei Notar und Grundbuch sowie ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Hinzu kommen der Energieausweis und – bei kurzer Haltedauer und vermieteter Wohnung – mögliche Spekulationssteuer. Das ist eine allgemeine Orientierung und keine Steuerberatung.
Wie ermittle ich den Wert meiner Eigentumswohnung?
Eigentumswohnungen werden meist über das Vergleichswertverfahren bewertet: Verkaufspreise ähnlicher Wohnungen in vergleichbarer Lage, Größe und Ausstattung bilden die Basis. Entscheidend sind außerdem Etage, Schnitt, Zustand, Baujahr, energetischer Standard sowie die Höhe von Hausgeld und Rücklage. Eine fundierte Immobilienbewertung führt diese Faktoren zusammen und liefert einen realistischen Angebotspreis.